La plusvalenza sulla vendita di un immobile si paga solo se vende entro cinque anni dall’acquisto e in quel periodo l’immobile non è stato l’abitazione principale sua o di un suo familiare.
In sintesi
- Oltre i cinque anni dall’acquisto la plusvalenza non si applica, qualunque sia il guadagno realizzato.
- Un immobile ricevuto per successione resta fuori dalla plusvalenza anche se Lei lo vende subito.
- Entro i cinque anni può chiedere al notaio l’imposta sostitutiva al 26 per cento al posto della tassazione ordinaria, e la convenienza dipende dal suo reddito.
I cinque anni che separano una vendita tassata da una esente
La regola sta nell’articolo 67 del TUIR e la ripete l’Agenzia delle Entrate: la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto è tassabile solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del fabbricato. Passato quel termine, il guadagno non è reddito imponibile e nel rogito non entra nessuna imposta su di esso.
I cinque anni si contano da data a data, non per anni solari. Un appartamento acquistato il 14 marzo 2022 esce dal perimetro il 15 marzo 2027. A Milano questo dettaglio pesa più che altrove, perché nelle zone dove i prezzi si sono mossi di più negli ultimi anni la differenza tra i due atti può essere rilevante, e spostare il rogito di qualche settimana cambia il conto senza cambiare nulla della trattativa.
C’è un caso in cui la data da guardare non è la sua. Se ha ricevuto l’immobile in donazione, il quinquennio si conta dalla data in cui lo aveva acquistato il donante. Una casa donata dai genitori nel 2025 ma da loro comprata nel 2010 è già fuori dai cinque anni.
Le tre situazioni in cui l’imposta non si applica
L’immobile arriva da una successione. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla plusvalenza. Chi eredita e vende, anche a pochi mesi dall’apertura della successione, non realizza un reddito tassabile su quella differenza. È il motivo per cui su questo punto l’eredità è la situazione più semplice fra quelle che vediamo.
È stata l’abitazione principale. Se per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto e la vendita l’immobile è stato l’abitazione principale sua o di un suo familiare, la plusvalenza non si applica nemmeno entro i cinque anni. La residenza va dimostrata, quindi conta quello che risulta dai registri, non l’uso di fatto.
Sono passati più di cinque anni. Il caso più frequente, e quello che rende il tema irrilevante per la maggior parte dei proprietari milanesi che vendono la casa in cui hanno abitato per anni.
Fuori da questi casi, il guadagno è tassabile. Rientrano qui le seconde case comprate come investimento e rivendute presto, gli immobili affittati e poi venduti entro il quinquennio, e le ristrutturazioni fatte per rivendere.
Imposta sostitutiva dal notaio o tassazione ordinaria
Quando la plusvalenza è dovuta, Lei ha due strade e la scelta si fa in sede di rogito.
La prima è la tassazione ordinaria: la plusvalenza entra nella dichiarazione dei redditi come reddito diverso e si somma agli altri redditi, scontando l’aliquota marginale IRPEF del suo scaglione.
La seconda è l’imposta sostitutiva al 26 per cento, che Lei può chiedere al notaio con una dichiarazione resa nell’atto. Il notaio la applica, la versa e la comunica all’Agenzia delle Entrate. La plusvalenza non entra più nella sua dichiarazione.
| Situazione del venditore | Dove conviene guardare |
|---|---|
| Reddito alto, aliquota marginale sopra il 26 per cento | L’imposta sostitutiva chiude la posizione nell’atto |
| Reddito basso o anno con pochi redditi | La tassazione ordinaria può costare meno |
| Vuole chiudere tutto al rogito | La sostitutiva evita il passaggio in dichiarazione |
| Ha perdite o oneri da compensare | Va verificato con il commercialista prima dell’atto |
La richiesta va fatta nell’atto. Se il rogito si chiude senza quella dichiarazione, la strada ordinaria è l’unica che resta, e questo è il punto su cui conviene arrivare preparati invece di deciderlo davanti al notaio.
Cosa entra nel calcolo oltre al prezzo di acquisto
La plusvalenza non è la semplice differenza tra i due prezzi. Al valore di acquisto si sommano i costi che quell’acquisto ha comportato e le spese incrementative sostenute sull’immobile, purché documentate.
Significa che le fatture contano. L’imposta di registro o l’IVA pagata all’acquisto, le spese notarili di allora, la provvigione di mediazione corrisposta quando ha comprato, i lavori che hanno aumentato il valore dell’immobile: tutto questo alza il valore fiscale di acquisto e riduce la differenza tassabile. La manutenzione ordinaria no.
Il lavoro pratico, per chi vende entro il quinquennio, è recuperare quei documenti prima di fissare il rogito. Un faldone completo può cambiare il conto più di qualsiasi trattativa sul prezzo. Se nel frattempo deve anche sistemare la posizione catastale dell’immobile, i controlli utili sono raccolti nella guida sulla visura catastale prima di vendere.
Il caso dei lavori con Superbonus
Dal 2024 esiste una seconda finestra, più lunga. La legge di bilancio ha introdotto una plusvalenza tassabile per la cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Anche qui restano fuori gli immobili ricevuti per successione e quelli che sono stati abitazione principale del venditore per un periodo continuativo di almeno cinque anni tra i dieci precedenti la vendita. Cambia anche il calcolo: a seconda di quanto tempo è passato dalla fine dei lavori, le spese agevolate non si considerano oppure si considerano in parte.
Per chi possiede un appartamento in un condominio milanese che ha fatto cappotto e caldaia con il Superbonus, questa è la verifica da fare prima di mettere l’immobile sul mercato, perché i cinque anni dall’acquisto possono essere passati da tempo mentre i dieci dai lavori no.
Cosa cambia nella decisione di vendere adesso
Il tema fiscale non decide se vendere, ma decide il calendario, e su questo si ragiona insieme.
Se è dentro il quinquennio e l’immobile non è stato la sua abitazione principale, ci sono tre domande da mettere in fila: quanto manca alla scadenza dei cinque anni, quanto vale oggi la differenza tra i due atti, e quanto rischia di muoversi il prezzo nella sua zona in quei mesi di attesa. Aspettare per ragioni fiscali ha senso solo se il mercato della sua via non si muove al contrario nel frattempo, e i dati per zona sono il modo di rispondere: li abbiamo raccolti nell’analisi dei prezzi degli immobili a Milano per zona.
Se l’immobile è ereditato o è stato la sua abitazione principale, la plusvalenza non entra nella decisione e il calendario lo decidono la domanda della zona e lo stato dell’immobile. Se sta vendendo con un finanziamento ancora aperto, il coordinamento tra estinzione e rogito è trattato nella guida su vendere casa con mutuo in corso.
Una precisazione necessaria: il calcolo definitivo lo fanno il notaio e il suo commercialista sui documenti dell’atto. Quello che un’agenzia può fare è dirle in anticipo se la questione la riguarda, quali carte servono e come si incastra con i tempi di vendita reali della sua zona.
Domande frequenti
Se vendo a un prezzo più basso di quello di acquisto devo dichiarare qualcosa? Senza differenza positiva non c’è plusvalenza. Il minor valore realizzato non genera un reddito tassabile su questa fattispecie.
La nuda proprietà e l’usufrutto seguono la stessa regola? La cessione di diritti reali su immobili rientra nella disciplina dei redditi diversi, ma i criteri di calcolo cambiano. È uno dei casi in cui il commercialista va coinvolto prima di firmare il preliminare.
Il quinquennio parte dal preliminare o dal rogito? Dal rogito, cioè dall’atto notarile di trasferimento. Il preliminare non sposta la data da cui si contano i cinque anni.
Chi versa l’imposta sostitutiva? Il notaio, al momento dell’atto, sulla base della dichiarazione che Lei rende in quella sede.
Se possiede un immobile a Milano e la data di acquisto la mette dentro il quinquennio, la cosa utile è capire prima quanto quella scadenza pesa davvero sul suo caso: durante il sopralluogo l’agente legge con Lei la data di acquisto riportata nell’atto e il titolo con cui l’immobile è entrato nel suo patrimonio, poi mette quel vincolo accanto al prezzo a cui l’immobile attira offerte serie oggi e ai tempi di vendita della sua via. Living Milano lavora su mandato in esclusiva dalle due sedi di Milano, in zona Fiera Sempione e in zona Tricolore (REA MI-2575702), e quello che riceve è una forbice di prezzo scritta con i tempi realistici per la sua zona, da cui decidere se conviene vendere ora o attendere la scadenza. Richieda una valutazione del suo immobile