Il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà: impegna Lei e l’acquirente a firmare il rogito a condizioni già scritte, e da quel momento tirarsi indietro ha un prezzo definito dal contratto.
In sintesi
- Il preliminare di vendita obbliga entrambe le parti a concludere la compravendita e richiede la forma scritta, perché l’articolo 1351 del codice civile gli impone la stessa forma prevista per il rogito.
- Le due strade possibili sono la scrittura privata registrata e il preliminare per atto notarile trascritto nei registri immobiliari: la seconda protegge l’acquirente da ipoteche e vendite successive, la prima no.
- Per chi vende, il punto delicato non è il modello di contratto ma il calendario: termini, condizione sul mutuo dell’acquirente e documenti da sistemare prima della firma.
Proposta accettata, preliminare e rogito: dove nasce il vincolo
Molti proprietari pensano che l’impegno arrivi con il preliminare. Arriva prima.
Quando Lei accetta per iscritto una proposta di acquisto, quella proposta diventa un contratto. Se l’acquirente ha firmato un testo completo di prezzo, termini e modalità di pagamento, la sua accettazione chiude l’accordo e il preliminare che segue ne ripete i contenuti in forma più ordinata. È per questo che la proposta non si firma per cortesia: si legge con l’agente riga per riga prima di metterci la firma.
Il preliminare, che molti chiamano compromesso, serve a dare forma e tempo a quell’accordo. Fissa la data del rogito, le somme e il loro titolo, le condizioni a cui la vendita è sospesa, lo stato in cui l’immobile verrà consegnato. Il rogito davanti al notaio è l’atto che trasferisce la proprietà e che viene trascritto.
In mezzo passano settimane, a volte mesi. A Milano, su un immobile prezzato correttamente nelle zone richieste, la vendita si chiude in un arco che va dai tre ai sei mesi, e il preliminare è il documento che tiene insieme quel periodo. Tutto quello che non è scritto lì, in quei mesi, è materia di discussione.
Caparra, termini e penale: le clausole che spostano il rischio
Tre clausole decidono chi rischia cosa. Vale la pena guardarle dal lato di chi vende, perché i modelli in circolazione sono scritti quasi sempre dal lato di chi compra.
La caparra confirmatoria. È la somma che l’acquirente le versa alla firma. L’articolo 1385 del codice civile dice cosa accade se l’accordo non arriva al rogito: se l’inadempiente è l’acquirente, Lei può trattenerla; se l’inadempiente è Lei, l’acquirente può chiederne il doppio. È una clausola simmetrica, e questo è il punto che molti venditori scoprono tardi.
I termini. Una data di rogito senza un termine essenziale è un’indicazione, non un obbligo. Se Lei deve coordinare la vendita con l’acquisto di un’altra casa, il termine va reso vincolante e scritto come tale, altrimenti il suo trasloco dipende dai tempi di un’istruttoria bancaria che non controlla.
La condizione sul mutuo. Se l’acquirente subordina l’acquisto all’ottenimento del finanziamento, la clausola deve dire entro quando, per quale importo e con quale prova del diniego. Una condizione scritta in modo vago trasforma il suo immobile in un’opzione gratuita per qualche settimana, e nel frattempo le visite si fermano.
Accanto a queste c’è l’articolo 2932 del codice civile, che permette alla parte adempiente di ottenere dal giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. Non è uno scenario frequente, ma spiega perché il preliminare va trattato come un atto definitivo nei contenuti.
I documenti che a Milano vanno sistemati prima di firmare
Il preliminare fotografa l’immobile come lo dichiara Lei. Ogni scostamento tra la dichiarazione e la realtà emerge al rogito, quando il notaio controlla, e in quel momento la parte debole è il venditore che ha già impegnato una data.
- Conformità catastale. La planimetria depositata deve corrispondere allo stato di fatto. Una parete spostata trent’anni fa e mai aggiornata è il motivo più comune di rogiti rinviati: cosa controllare è spiegato nella guida sulla visura catastale prima di vendere.
- Attestato di prestazione energetica. L’APE deve esistere già al momento dell’annuncio, non alla firma, e i suoi dati vanno riportati nel preliminare: come funziona e quando commissionarlo.
- Ipoteca da cancellare. Se sull’immobile grava ancora un mutuo, il preliminare deve dire chi estingue e quando si cancella l’ipoteca. Il percorso è descritto nella guida su vendere casa con mutuo in corso.
- Provenienza successoria. Su un immobile ereditato servono accettazione e trascrizione a favore di tutti gli eredi prima di impegnarsi su una data.
- Delibere condominiali. I lavori straordinari deliberati e non ancora pagati vanno attribuiti nel preliminare. A Milano, su stabili d’epoca con cantieri di facciata in corso, è una voce che fa discutere in sede di rogito.
Scrittura privata registrata o preliminare trascritto dal notaio
Qui sta la scelta vera, e le due strade non sono equivalenti.
La scrittura privata registrata si redige fuori dallo studio notarile, di norma con l’assistenza dell’agenzia, e si registra presso l’Agenzia delle Entrate nei termini di legge. È la via più rapida e la più usata quando la situazione documentale è pulita e la distanza dal rogito è breve.
Il preliminare per atto notarile trascritto passa dal notaio e viene trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile. La trascrizione rende inopponibili all’acquirente le iscrizioni e le trascrizioni che arrivassero dopo, ipoteche e vendite successive comprese. Protegge lui, non Lei, e ha senso quando l’attesa è lunga o quando sull’immobile c’è qualcosa da sbrogliare.
Dal lato del venditore il calcolo è diverso da quello che si legge in giro. La forma notarile allunga i tempi di preparazione e richiede che la documentazione sia completa già in quella fase, quindi anticipa il lavoro invece di eliminarlo. In cambio, un acquirente tutelato è un acquirente che rinuncia meno facilmente, e su un immobile con un’attesa di mesi questo conta.
Quale delle due forme regge il suo caso: la griglia
| Situazione dell’immobile | Forma che regge | Perché |
|---|---|---|
| Documenti in ordine, rogito entro poche settimane | Scrittura privata registrata | Tempi brevi, rischio di eventi limitato |
| Attesa lunga per mutuo o permessi | Preliminare trascritto | Protegge l’acquirente nell’attesa |
| Mutuo ancora iscritto sull’immobile | Preliminare trascritto | Ordina cancellazione e tempi |
| Immobile ereditato con più eredi | Preliminare trascritto | Vincola tutte le parti nello stesso atto |
| Acquirente che compra senza finanziamento | Scrittura privata registrata | Nessuna condizione sospensiva da gestire |
| Immobile in costruzione o da sanare | Preliminare trascritto | L’attesa è il rischio principale |
La griglia dice la forma, non il contenuto. Un preliminare trascritto scritto male protegge l’acquirente da un’ipoteca e lascia Lei esposta su un termine sbagliato, quindi la scelta della forma non sostituisce la lettura delle clausole.
Quando non le serve un preliminare
Ci sono casi in cui il passaggio intermedio aggiunge solo un adempimento.
Se l’acquirente paga senza finanziamento, la documentazione è completa e il notaio può fissare il rogito in tempi stretti, si può passare dalla proposta accettata direttamente all’atto. Lo stesso vale quando il prezzo è già integralmente disponibile e nessuna delle due parti ha un trasloco da coordinare.
Il preliminare torna necessario appena entra una variabile che richiede tempo: un mutuo da istruire, un’ipoteca da cancellare, una successione da trascrivere, una casa da trovare. In quei casi non è un passaggio burocratico, è il documento che le evita di tenere l’immobile fermo su una promessa verbale.
Una precisazione onesta: se ha tempo, esperienza e intende gestire da sé trattativa e documenti, può arrivare al preliminare senza un’agenzia. Il lavoro che un mandato in esclusiva porta in questa fase è la selezione degli acquirenti prima della proposta e la verifica documentale prima della firma, non la compilazione del modulo.
Domande frequenti
Il preliminare va registrato?
Sì, la registrazione è un adempimento fiscale previsto per legge entro i termini stabiliti, e vale sia per la scrittura privata sia per l’atto notarile. Chi se ne occupa e come si ripartiscono gli oneri sono punti da scrivere nel contratto.
Che differenza c’è tra caparra e acconto?
La caparra confirmatoria attiva il meccanismo dell’articolo 1385 del codice civile in caso di inadempimento. L’acconto è solo un anticipo sul prezzo e, se la vendita non si chiude, va restituito. Chiamarli con lo stesso nome nel contratto è un errore che si paga in trattativa.
Posso accettare un’altra offerta dopo aver firmato il preliminare?
No. Il preliminare la vincola, e firmare con un secondo acquirente la espone a una richiesta di risarcimento o all’azione prevista dall’articolo 2932. Se l’offerta successiva è migliore, il tema si valuta prima, nella fase delle proposte.
Chi scrive il preliminare quando vendo tramite agenzia?
Lo predispone l’agenzia sulla base della proposta accettata, e nelle situazioni che lo richiedono si passa al notaio per la trascrizione. Il contenuto resta una sua decisione: termini, condizioni e consegna si concordano con Lei prima della firma.
Il preliminare si firma bene quando prezzo e termini sono stati decisi su dati, non sull’offerta arrivata per prima. Prima di quel tavolo l’agente di Living Milano (REA MI-2575702) ricostruisce il valore dell’immobile partendo dalle vendite realmente chiuse nel suo isolato, con le correzioni per piano, esposizione e stato, e verifica insieme a Lei la documentazione che l’acquirente le chiederà alla firma. Il sopralluogo richiede circa quarantacinque minuti e quello che le resta in mano è una forbice di prezzo scritta, con i tempi di vendita realistici per la sua zona, da cui decidere quali termini accettare. Richieda una valutazione del suo immobile