Rogito come funziona: la giornata di chi vende a Milano

Per chi vende casa a Milano il rogito funziona così: Lei arriva nello studio del notaio scelto dall’acquirente con le carte già verificate, firma l’atto, controlla che il saldo sia arrivato e solo allora consegna le chiavi.

In sintesi

• Il notaio lo sceglie per prassi chi compra, ma è Lei a dover fornire quasi tutti i documenti sull’immobile.
• Una planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto blocca la firma, perché l’atto senza conformità catastale è nullo.
• Le chiavi passano di mano dopo che il notaio ha verificato il saldo, salvo un possesso differito scritto nel preliminare.

Le settimane prima: la cartella che il notaio le chiederà

Il rogito si prepara molto prima del giorno fissato. Dopo il preliminare il notaio dell’acquirente apre la pratica e chiede al venditore una serie di documenti. Più la cartella è completa, più la data regge.

Questi sono i documenti che di solito spettano a Lei:

• documento d’identità valido e codice fiscale, con l’indicazione del regime patrimoniale se è sposato;
• atto di provenienza: l’atto con cui ha comprato, la donazione o la dichiarazione di successione se l’immobile è ereditato;
• visura e planimetria catastale aggiornate, da confrontare stanza per stanza con l’appartamento reale;
• titoli edilizi: licenze, concessioni, permessi, eventuali condoni e le pratiche dei lavori fatti negli anni;
• attestato di prestazione energetica, da allegare all’atto;
• dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti condominiali e sulle spese straordinarie già deliberate;
• se c’è un mutuo in corso, il conteggio di estinzione richiesto alla banca.

Sulla parte catastale trova una spiegazione più ampia nella guida alla visura catastale prima di vendere. Per l’energia vale la pagina su APE e certificazione energetica.

Se è in comunione legale dei beni e l’immobile è stato acquistato durante il matrimonio, al rogito firmano entrambi i coniugi. Se non può essere presente, serve una procura notarile rilasciata prima della data.

Uno stabile d’epoca in Brera non porta le stesse carte di un palazzo recente a CityLife

A Milano il lavoro sui documenti cambia molto con l’età dell’edificio. Nei condomini d’epoca di Brera, Corso Magenta o Porta Venezia la storia edilizia è lunga. Per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 si può dichiarare la costruzione anteriore a quella data, ma ogni modifica successiva va comunque coperta da un titolo. Un bagno spostato negli anni Ottanta o una parete abbattuta senza pratica emergono proprio qui.

Nelle residenze recenti di CityLife o del Portello i titoli edilizi sono recenti e facili da reperire. Il punto da controllare diventa il condominio: regolamento, ripartizione delle spese comuni e lavori già deliberati che l’acquirente vorrà vedere scritti nell’atto.

Nelle zone semicentrali come Isola, Navigli o Porta Romana si trovano entrambi i casi nella stessa via: case di ringhiera accanto a edifici nuovi. Per questo la verifica si fa sul singolo stabile, non sul quartiere.

Rogito, come funziona la firma nello studio del notaio

La firma dura in genere meno di quanto si teme. Il notaio verifica l’identità delle parti, legge l’atto ad alta voce e chiede conferma dei punti chiave. In questa fase Lei sottoscrive:

1. le dichiarazioni sulla conformità catastale e urbanistica dell’immobile;
2. le dichiarazioni sostitutive sulle modalità di pagamento del prezzo, che devono essere tracciabili;
3. la dichiarazione sull’intervento di un mediatore, con i dati dell’agenzia che ha seguito la vendita, compreso il numero di iscrizione: per Living Milano il REA MI-2575702;
4. le garanzie del venditore: immobile libero da ipoteche non dichiarate, pesi e vincoli diversi da quelli indicati.

Il notaio scelto dall’acquirente resta un pubblico ufficiale terzo. Il suo compito è controllare la legalità dell’atto per entrambe le parti, non difendere chi lo ha incaricato. Se Lei ha un dubbio su una clausola, è il momento di chiederlo, prima di firmare.

Saldo e chiavi: l’ordine giusto al tavolo

Il saldo arriva al rogito con assegni circolari o con un bonifico che il notaio verifica prima di chiudere. Le parti possono anche chiedere che il prezzo resti depositato sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione dell’atto. In quel caso Lei riceve il saldo dopo che il notaio ha controllato che nessuna formalità sia comparsa nel frattempo.

Con un mutuo ancora aperto l’ordine cambia. Parte del saldo estingue il debito con la sua banca nello stesso giorno e l’ipoteca si cancella con la procedura semplificata prevista dal Testo unico bancario. Serve che il conteggio di estinzione sia aggiornato alla data del rogito.

Le chiavi si consegnano dopo il saldo, di solito nello studio stesso. Se Le servono settimane per traslocare, il possesso differito va concordato e scritto nel preliminare di vendita, con la data di consegna e le conseguenze di un ritardo. Accordarsi a voce il giorno della firma espone entrambe le parti.

Se una carta manca la mattina della firma

Non tutte le mancanze pesano allo stesso modo.

Una difformità catastale si corregge con una variazione presentata da un tecnico, ma richiede tempo. Una difformità edilizia può richiedere una sanatoria, se possibile. In entrambi i casi la data del rogito slitta e i termini del preliminare decidono chi ne risponde. Scoprirlo un mese prima è un lavoro da tecnico. Scoprirlo la mattina della firma è un problema con l’acquirente.

Dopo la firma: cosa resta da fare a Lei

Il notaio registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e aggiorna l’intestazione catastale. A Lei restano poche cose concrete:

• comunicare la vendita all’amministratore di condominio, che da quel momento intesta le spese all’acquirente;
• chiudere o volturare luce, gas e acqua, con le letture del giorno della consegna;
• conservare la copia dell’atto che il notaio Le invierà dopo la registrazione;
• verificare con il commercialista l’IMU dovuta fino alla data del rogito e, se ha venduto entro cinque anni dall’acquisto, il tema della plusvalenza.

Cosa allunga i tempi tra preliminare e rogito

Il lavoro di chi assiste fino al rogito non è uguale per ogni vendita. Lo determinano tre cose. La prima è l’età e la storia edilizia dello stabile, come visto sopra. La seconda è la situazione del venditore: eredi multipli, coniugi in comunione, una procura da preparare. La terza è il finanziamento dell’acquirente, perché la banca che concede il mutuo fa la sua perizia e può chiedere a sua volta documenti sull’immobile.

Living Milano segue la vendita fino al rogito notarile dalle due sedi di Via Marcantonio Colonna 15, in zona Fiera Sempione, e di via Archimede, in zona Tricolore. In pratica significa raccogliere le carte, girarle al notaio, coordinare la banca dell’acquirente e tenere la data.

Quando l’agenzia non serve, e come riconoscere chi la segue bene

Non sempre serve un’agenzia per arrivare al rogito. Se l’acquirente lo ha già trovato Lei, i documenti sono in ordine e ha tempo di seguire notaio e banca in prima persona, può gestire il percorso da solo. Se l’immobile è fuori provincia o in un’altra regione, un’agenzia di quel territorio conosce meglio uffici e prassi locali. E se l’obiettivo è solo confermare un prezzo già deciso, il confronto con i dati di mercato può deludere.

Quando invece sceglie un’agenzia con mandato in esclusiva, sei domande aiutano a capire come lavorerà sul rogito:

1. Chi verifica la conformità catastale ed edilizia, e prima di quale data?
2. Chi tiene i contatti con il notaio scelto dall’acquirente?
3. Come gestite l’estinzione del mio mutuo il giorno della firma?
4. Cosa succede se la banca dell’acquirente ritarda la delibera?
5. Chi mi accompagna nello studio del notaio?
6. Come viene scritto nel preliminare il possesso differito, se mi serve?

Le risposte buone sono concrete: un nome, una scadenza, un documento. Giudichi l’agenzia sul metodo con cui prepara la cartella, sulla chiarezza con cui Le dice cosa manca e sulla trasparenza nei momenti in cui la data rischia di saltare.

Il rogito si chiude bene quando la cartella si apre presto, e il primo documento su cui lavorare è il prezzo. Durante un sopralluogo di circa 45 minuti l’agente di Living Milano ricostruisce il valore del suo appartamento sulle vendite chiuse vicino al suo stabile, corregge per piano, esposizione e stato, e controlla con Lei quali carte catastali ed edilizie andranno sistemate prima del notaio. Riceve una forbice di prezzo scritta con i tempi di vendita realistici per la sua zona, così la data del rogito si decide su basi solide. Richieda una valutazione del suo immobile